Нас часто спрашивают , что такое рамочный ипотечный кредит и как с ним правильно работать, с фиксированными или индексированными процентными ставками ?

Рамочный кредит – не что иное, как одна из разновидностей кредитной линии, которая бывает возобновляемой и невозобновляемой.

Заключив договор с банком, можно взять кредит не единожды, а неограниченное количество раз до наступления выделенного банком лимита.

Одним из популярных видов кредитования является кредит ипотечный .

Но, в том случае, когда Ипотека привязана  к индексу, она намного более рискованна, чем ипотека премиум-класса, которая сейчас получила неожиданную популярность. Причиной становится  инфляция, что  превышает  процентные ставки.

Несмотря на хорошо известную страсть Израиля к разделению ипотечного кредитования на три категории:

простые кредиты;

кредиты, привязанные к ИПЦ (индексу потребительских цен) ;

неиндексированные фиксированные процентные ставки;

важно усвоить, что ипотека, привязанная к ИПЦ ( индексу потребительских цен), в несколько раз более рискованна. 

«Диверсификация рисков» с использованием тройного микса — не что иное, как слоган, подобный тому, как кто-то убеждает вас купить офис и магазин, а не просто квартиру, «чтобы не класть все яйца в одну корзину». На практике недавнее решение Банка Израиля об увеличении основного компонента (на практике конкуренция между банками на сегодняшний день привела к снижению ставок по ипотечным кредитам на 0,5% — 0,9% от той же основной ставки, что на 1,5% выше процентной ставки Банка Израиля) снижает средний риск Заемщика — и не поднимает его.

Риск, что  немного возрастает, связан с кредиторами, банками (которые в результате могут также увеличить основной маршрут), но не увеличивает риск со стороны получателей ссуд — населения, которое завтра купит квартиру или поспешит рефинансировать старую ипотеку.

Низкая процентная ставка заманчива, но опасна

Согласно данным Банка Израиля, по состоянию на октябрь, объем привязанных к индексу ссуд у израильтян составлял 145 млрд. шекелей, из которых 54 млрд. шекелей приходились на фиксированные процентные ставки, привязанные к индексам. 

И еще 91 миллиард шекелей с плавающей процентной ставкой (обычно обновляемых раз в 5 лет). Это составляет 36,8% от общего объема ипотечных кредитов, имеющихся у израильтян, которые составляют 394,6 млрд шекелей (на конец октября), в то время как объем ипотечных кредитов с фиксированной ставкой составляет около 140 млрд шекелей.

Соблазн взять индексную ипотеку кроется, конечно, в низкой процентной ставке, предлагаемой нам банком, по сравнению с фиксированной ипотекой. По состоянию на октябрь средняя связанная процентная ставка, предлагаемая банками на период пяти и более лет, составляла 2,65% по сравнению с 4% -3,5% для фиксированной и несвязанной процентной ставки. Но, конечно, нет гарантии, что индекс (инфляция) когда-нибудь не подскочит в течение кредитных лет.

И что более важно: в отличие от основного трека, где только процентная ставка привязана к переменной процентной ставке Банка Израиля, в связанном треке ипотечный фонд также привязан к индексу. Следовательно, даже если мы побежим рефинансировать ссуду при скачке инфляции (в заранее определенных точках выхода или уплате банку высокой комиссии за погашение), мы обнаружим, что весь фонд подскочил вместе с индексом.

Не менее важно и то, что заявленная политика мировых центральных банков предсказывает среду с низкими процентными ставками, по крайней мере, в ближайшие годы, что не обязательно верно в отношении инфляционной среды (конечно, с учетом притока средств после коронного кризиса). 

27 августа прошлого года председатель Федеральной резервной системы США Джером Пауэлл объявил о кардинальном изменении политики ФРС — «сосредоточив внимание на средней инфляции», а не на краткосрочной инфляции, чтобы позволить инфляции «умеренно» даже превышать целевой уровень «в течение некоторого времени». В новой политике будет рассмотрен рост заработной платы в США до повышения процентных ставок — историческое изменение для ФРС, которая до сих пор рассматривала в основном инфляцию при рассмотрении процентных ставок.

Инфляционный мир, но без изменения процентных ставок!

Фактически, среди центральных банков наблюдается растущая интернализация, согласно которой повышение процентных ставок перестанет быть немедленной реакцией на растущую инфляцию, особенно после того, как предыдущие кризисы показали, что улучшение экономики (которое приводит к росту цен) не распространяется быстро на все слои населения.

В итоге мы можем жить в ближайшие годы в мире, где будет инфляция, без повышения заработной платы и повышения процентных ставок (до тех пор, пока заработная плата не улучшится). Это означает, что те, чьи кредиты привязаны к индексам, могут выбраться из кризисной ситуации и в них, по крайней мере, на данный момент выбор основного маршрута и «ставка» на процентные ставки центрального банка окажутся в несколько раз безопаснее.