Сомнительно, что этот шаг будет иметь эффект, но если да, то это решение может нанести удар в будущем по старым квартирам на периферии.
Управляющий Банка Израиля, профессор Амир Ярон, не ждет, когда новое правительство организует меры для борьбы с ожидаемым обострением жилищного кризиса.
Ярон предпринял неожиданный шаг, чтобы снизить активность инвесторов на рынке жилья, введя ограничения на кредиты, которые они могут привлечь.
В настоящий момент, покупатели квартир должны привлечь для инвестиций капитал в размере 50% от стоимости купленной квартиры (в качестве условия ипотечной ссуды, которая покрывает половину).
Если это решение будет реализовано, банки не смогут выдавать ссуды на покупку квартиры на основе ипотеки (машканты) имеющейся квартиры.
Хотя это решение официально ещё не оглашено, но это уже законопроект, который, по всей вероятности, может стать обязательной нормой.
Что именно предлагает новая инструкция?
Допустим, у Вас есть квартира стоимостью 2 миллиона шекелей, и на нее нет ипотеки. Вы можете взять кредит в качестве ипотеки «на любые цели» до 50% на квартиру, то есть 1 миллион шекелей, и с его помощью приобрести еще одну квартиру на сумму до 2 миллионов шекелей.
Кредит, взятый на первое жилье, служит залогом второй квартиры.
Поскольку вторая квартира — это инвестиционная квартира, Вы также можете получить ипотеку до 50%.
Эта практика очень распространена на рынке и Банк Израиля знает об этом. Так, в год коронакризиса он предоставил послабление и разрешил взять на имеющуюся квартиру ипотечный кредит на любые цели до 70%, но пояснил, что это не может быть использовано в качестве капитала для покупки другой квартиры.
Сейчас Банк Израиля ужесточает свою позицию, а также выступает против практики брать ипотеку под любые цели до 50%.
Потому, что многие инвесторы квартирного сегмента не имеют на своем банковском счету капитал, необходимый для покупки квартиры.И они в настоящее время финансируют часть средств, закладывая другую квартиру, которой они владеют.Повышение цен на квартиры, произошедшее с 2020, после коронакризиса, значительно облегчило им этот способ финансирования, поскольку квартиры, приобретенные три года назад, выросли в цене примерно на 10%, и инвесторы могут привлечь дополнительные кредиты за счет этой разницы.
Для выхода из кризиса, Банк Израиля планирует повысить налоги, сократить расходы и планирует, что к 2040 году ВВП вырастет на 15%. Он также пытается вернуть к прежним ценам рынок жилья, но он не может поднять цену по ипотеке.
Поэтому, новое ограничение, если оно будет реализовано, сократит варианты финансирования для инвесторов и уберет многих из них с рынка покупателей жилья.Это также должно снизить спрос на квартиры и снизить рост цен, который в последнее время превышает 10% за год.
Однако же, сомнительно, что этот шаг Банка Израиля повлияет на рыночные тенденции.
Но, если это произойдет, главными жертвами этого шага станут израильтяне из более слабых слоев населения Израиля: владельцы обветшавших квартир в периферийных районах поднимут на них цены из-за спроса инвесторов, и это позволит им продавать свои старые квартиры и покупать улучшенные, а те, кто не может купить квартиру сейчас, будут вынуждены жить в съемном жилье.
Инициатива Банка Израиля также противоречит плану нового правительства на диверсификацию рынка жилья за счет увеличения предложения арендного жилья.
Если все это произойдет, это будет прямым продолжением предыдущей попытки Банка Израиля нанести ущерб спросу на жилье, ограничив получение дешевых кредитов под высокие процентные ставки.
Предыдущее решение не привело к снижению стоимости квартир, но перевело сотни миллионов шекелей из карманов ипотечников, молодых пар и других покупателей квартир в растущие банковские фонды.
Элегантно опоздав на три года, центральный банк осознал иррациональность введенного лимита и в конце прошлого года решил его изменить. Сейчас Банк повторяет неоднозначную попытку повлиять на вскипающий рынок жилья со стороны спроса.
Во всех политических и исследовательских документах, опубликованных Банком за последние годы, не указывается, что целью для борьбы с ростом цен на жилье являются проблемы именно спроса и инвесторов .
Ведь, годовой отчет, опубликованный Банком за 2020 год, представляет собой подробный анализ событий и резюмирует в различных формулировках основную — и, возможно, единственную причину роста цен на рынке — рост предложений.