Как вы думаете, сколько жителей Израиля за год осуществляют перерасчёт ранее взятой ипотеки?
На сегодняшний день таких людей 250 тысяч и их число постоянно растет!
Почему они так делают? Да потому, что эти люди знают цену деньгам и не готовы тратить их впустую!
Как они это делают? Путем оптимизации ипотечного кредита! И этим способом и вы можете сэкономить очень много денег!
Если на момент получения первоначальной ипотеки процентная ставка была выше, чем текущая процентная ставка, то у вас есть потенциал для экономии.
Чем больше процентная ставка, тем больше у вас будет сбережений, тоесть, существенно увеличится ваша прибыль!
Почему так происходит? Потому, что текущая процентная ставка в настоящее время находится на низком уровне (и есть признаки того, что она начинает расти),а значит велика вероятность, что вы выиграете от процесса перерасчета.
Попробуем проиллюстрировать это и обратимся к средней ипотеке, взятой четыре года назад, сравнив ее с сегодняшней.
Что такое средняя ипотека ?
Это средняя ипотека по размеру, средняя по сложившимся тогда условиям, средняя по трекам, а в переводе на цифры — ипотека в размере около 650 000 шекелей, взятая в три равных периода (варьируется в зависимости от прайм, фиксированной стоимости в шекелях) на 25 лет.
Эта ипотека выражает общую задолженность (включая проценты и т. д.)в размере около 1 миллиона шекелей, когда она была получена.
Сегодня это порядка 940–970 тысяч шекелей, а то и ниже! Можно сэкономить ее общий размер, проработав его примерно в объёме 30 000-60 000 шекелей. На практике он может быть даже больше!
Поэтому, рециркуляция ипотечного кредита в основном производится, когда процентная ставка падает, но есть и другие причины — если у вас возникли трудности с выплатой ипотечного кредита, вы также можете потребовать досрочного погашения долга.
Таким образом-рефинансирование — это, по сути, перераспределение ипотечного кредита.
Перерасчет ипотеки осуществляется, даже, если вы внезапно выиграли/ получили крупную сумму, вернули себе пенсионные сбережения или учебный фонд, наследство и т.д.
В такой ситуации часто рекомендуется немедленно погасить бОльшую часть ипотеки, или, сократить срок ипотеки и увеличить ежемесячные выплаты.
Эти изменения представляют собой своего рода долговой цикл.
Перед каждым циклом, независимо от цели, будь то — экономия средств за счет снижения процентной ставки, сложности с ежемесячными платежами, получение разовых денег, проверьте, нужно ли вам платить комиссию за досрочное погашение (тип штрафа, который необходимо уплатить, если вы хотите вернуть кредит до согласованной даты).
Следует проверить, окупается ли цикл ипотеки, несмотря на штраф, и превышает ли прибыль в результате цикла стоимость комиссии за досрочное погашение.
Скорее всего да! Но это важно проверить.
Мы расскажем вам, что существуют способы, по которыми каждый, кто платит по ипотеке, может снизить свои расходы по ипотечной ссуде, или, точнее, свои ежемесячные затраты на ее погашение.
Самым заметным из них является ипотечный цикл-довольно простой финансовый метод, который, если все сделано правильно и с помощью профессиональных советов, позволяет сэкономить большие суммы на выплатах по ипотеке, которые могут достигать десятков тысяч шекелей.
Как рассчитать ипотечный цикл, как он работает и насколько все может быть дешевле?
Что такое ипотечный цикл?
Оборот ипотеки — это экономическая процедура, направленная на улучшение существующей ипотеки и получение более выгодных условий, которые также применимы к финансовому положению заемщика и рыночным условиям.
Фактически процедура подразумевает закрытие существующей ипотеки и взятие на ее место новой ипотеки, условия которой будут лучше, чем у предыдущей. Важно убедиться, что условия новой ипотеки действительно улучшились и стали более выгодными для заемщиков.
Это может быть сделано путем профессионального обзора консультанта по ипотеке, который найдет наиболее выгодный для вас путь.
Для кого и когда следует рефинансировать ипотеку?
Желательно рефинансировать ипотеку при значительном изменении рыночной ситуации или вашего финансового положения!
Например, когда процентные ставки в экономике резко и значительно падают, ваши источники дохода значительно увеличиваются из-за открытых сбережений, наследования и т.д. и вы хотите изменить условия ежемесячного погашения, или вы хотите изменить путь ипотеки, по которой вы сделали выбор в прошлом.
Как это работает?
Оборот по ипотеке можно осуществить в любом банке.
Тоесть, даже если вы получили ипотеку в одном банке, вы можете рефинансировать ее в другом банке.
Следует учитывать, что эта операция включает открытие портфеля в том же банке и выполнение дополнительных операций, связанных с оплатой, и связанные с этим затраты должны быть взвешены при изучении экономической целесообразности такого шага.
Оборот ипотеки обычно включает в себя уплату штрафов банку, в котором вы взяли исходную ипотеку, называемых «комиссией за досрочное погашение».
Важно получить точные цифры от банка, чтобы рассчитать жизнеспособность оборота. Существует несколько видов комиссий и штрафов, которые считаются комиссией за досрочное погашение.
Что такое комиссия за досрочное погашение? Сделаем обзор:
Комиссия за досрочное погашение фактически состоит из ряда комиссий и штрафов, которые должны быть уплачены банку, если вы хотите полностью или частично погасить ипотеку до окончания периода ссуды. Комиссия за досрочное погашение включает следующие комиссии:
- Плата за раннее уведомление — эта комиссия составляет 0,1 процента, и банк взимает ее в случае, если вы не уведомили его заранее о своем желании погасить первоначальную ипотеку и выплатить ее. Чтобы избежать этого ненужного платежа, вы должны уведомить банк не менее чем за десять дней до своего намерения погасить ипотеку.
- Операционная комиссия в ипотечном цикле — эта комиссия незначительна и составляет несколько десятков шекелей. Она фиксирована и не может быть отменена и используется банком для выполнения фактического оборота.
- Комиссия за капитализацию для разницы процентных ставок — эта комиссия рассчитывается в соответствии с разницей между процентной ставкой, по которой был взят заем, и средней процентной ставкой в экономике в соответствии с определением Банка Израиля на момент погашения. Эта комиссия является наиболее значительной из комиссий, которые вы будете платить при цикле ипотечного кредита.
- Средняя комиссия за индекс — этот сбор уплачивается только теми, кто взял исходную ипотеку по привязанному к индексу маршруту. Ее цель состоит в том, чтобы компенсировать банку увеличение индекса, а ее стоимость составляет половину средней процентной ставки, измеренной в последних двенадцати индексах, которые предшествовали дате досрочного погашения ипотеки. Комиссия предназначена для покрытия убытков банка в период с первого по пятнадцатое число месяца, поэтому, если досрочная выплата производится после шестнадцатого числа месяца, она не выплачивается вообще.
- Комиссия за разницу обменного курса — эта комиссия выплачивается в тех случаях, когда исходная ипотека, которую вы взяли, была привязана к иностранной валюте. Размер этой комиссии рассчитывается исходя из разницы между курсом обмена на день выплаты ипотеки и курсом обмена через два дня. Этой комиссии можно избежать, если уведомить банк как минимум за два дня до срока платежа.
Помимо сборов, которые вам придется заплатить, по крайней мере, в некоторых случаях, вам придется учитывать дополнительные расходы, в том числе:
Какие возникают дополнительные расходы в процессе возврата ипотеки?
- Комиссия за аннулирование существующей ипотеки;
- Расходы на оценщика недвижимости (как вы это делали при оформлении ипотечного кредита);
- Оплата чернового табу для ипотечного цикла;
- Комиссия за открытие нового ипотечного портфеля;
Также, для правильного выполнения процедуры вам также потребуется оформить ряд документов:
- регистрационный номер — фото;
- табу собственности;
- последние платежные ведомости и сведения о состоянии банковского счета за последние три месяца;
- График погашения первоначальной ипотеки с остатком долга.
Почему целесообразно рефинансировать ипотеку?
Как известно, в последние годы мировой экономический рынок переживает колебания, кризисы и нестабильность.
Эта ситуация привела к значительному снижению цен в экономике.
Банки также заинтересованы в усилении экономической активности, поэтому они пытаются предоставить различные стимулы, в том числе снижение процентных ставок по кредитам.
На Банк Израиля влияют другие рынки и экономики мира.
После решения управляющего Банка Израиля был создан прецедент, когда Банк Израиля снизил процентную ставку до минимума 0,1 процента.
В итоге последние два года завершились падением процентных ставок и индекса потребительских цен, так что процентные ставки по ипотечным кредитам, привязанные к основным процентным ставкам, индексу и фиксированным трекам, соответственно упали. По этой причине держателям ипотечных кредитов была предоставлена прекрасная возможность сделать ипотечный микс (комбинацию нескольких кредитных маршрутов, по объединению 4–3 различных треков при создании индивидуального ипотечного пакета) и адаптировать его к новым экономическим реалиям.
Какие процентные ставки и маршруты рекомендованные заемщикам, планирующим изменение ипотечного кредита?
Чтобы получить улучшенную ипотеку и значительно сократить расходы на погашение, важно изучить различные варианты и не соглашаться на предложение только одного банка.
Есть несколько способов на выбор, и для того, чтобы максимально снизить риски, рекомендация экспертов по этому вопросу заключается в том, чтобы получить новую (переработанную) ипотеку на основе комбинации нескольких ипотечных миксов.
Вот пример рекомендуемого ипотечного микса, состоящего из нескольких треков с переменным процентным распределением, в соответствии с ограничениями, принятыми Банком Израиля в последние годы:
Трек первый: основная процентная ставка в размере 33 процентов от общей суммы.
Этот маршрут имеет несколько преимуществ, в том числе то, что он не привязан к индексам, его можно погашать или рефинансировать без комиссии за досрочное погашение, он дешев по сравнению с другими маршрутами, даже, если он используется в рамках ипотечного кредитования в течение многих лет.
Самым заметным недостатком этого трека является то, что рамка меняется раз в месяц. Это означает, что когда процентные ставки начнут расти, а, по мнению экспертов, это определенно возможная ситуация в ближайшие годы, ежемесячная выплата также сразу же вырастет и повлияет на ежемесячные выплаты по погашению и стоимость ипотеки в целом.
Трек второй: фиксированный процент без учета ИПЦ.
Пятьдесят процентов микса. Относительно безопасный маршрут, который обеспечивает определенность и стабильность ежемесячных выплат, однако это также более дорогой маршрут, который не меняется, поскольку на него не влияет повышение или снижение индексов и процентных ставок.
Наиболее его заметным преимуществом является стабильность ипотеки и осознание того, что в сумме погашения нет никаких сюрпризов, особенно в период, когда процентные ставки беспрецедентно низки, поскольку в ближайшем будущем ожидается рост процентных ставок.
Когда процентные ставки повышаются, ваш ежемесячный платеж не будет затронут в этом маршруте.
Наиболее заметным недостатком этого маршрута является то, что в маршрутах с фиксированной процентной ставкой, обычно предусмотрены штрафы за досрочное погашение. Кроме того, чтобы застраховаться от повышения процентных ставок и индекса, банк также рассчитывает в выплатах индекс, который включается в сумму погашения. Это означает уплату более высоких процентов по регулярным выплатам.
Третий трек: процентная ставка, привязанная к ИПЦ меняется каждые пять лет. Составляет 17 процентов микса.
Этот трек предлагает такие преимущества, как индексация по низкому индексу.
Следует помнить, что экономика в Израиле находится в состоянии рецессии, и для ее восстановления потребуется несколько лет, поэтому в ближайшие годы ожидается низкий показатель.
Еще одним преимуществом является то, что каждые пять лет у заемщиков есть точка выхода, которая позволяет им менять маршрут с низкой комиссией за погашение, поскольку она будет рассчитываться в соответствии с ближайшей точкой выхода, а не в соответствии с общей продолжительностью срока ипотеки.
Это также более низкая процентная ставка по сравнению с процентными ставками по другим направлениям. Недостатком этого маршрута является индексирование самого индекса, поэтому погашение фонда будет происходить более медленными темпами.
Также стоимость ежемесячного погашения может увеличиваться ежегодно и последовательно.
Важно подчеркнуть, что приведенные выше данные являются приблизительными и могут измениться в связи с изменением процентных ставок в течение года, поэтому вам следует всегда проверять профессионально достоверность и актуальность данных !
Какие важные параметры нужно иметь в виду и проверять, прежде чем начать работать с рефинансированием ипотеки?
Рефинансирование ипотеки имеет огромный смысл, но следует тщательно учитывать все данные и параметры, связанные с этой процедурой.
Вам нужно рассчитать все процентные ставки, комиссии и штрафы, и только после этого убедиться, что вы можете сэкономить сумму в течение ипотечного цикла.
Срок ипотеки — очень важный фактор при выборе ипотечного цикла. Если срок действия вашей ссуды истекает через пять лет или у вас осталась четверть срока погашения, процедура, возможно, не окупится. С другой стороны, если у вас впереди еще двадцать лет выплат по ипотеке, ее рефинансирование уменьшит расходы.
Процент — не менее важный фактор, который повлияет на решение о рефинансировании. Если текущая процентная ставка намного ниже, чем процентная ставка, установленная для вас при получении первоначальной ипотеки, нет никаких сомнений в том, что ипотечное рефинансирование будет для вас привлекательным.
В то же время необходимо также рассчитать штраф за капитализацию, который, как мы помним, может быть очень высоким, особенно, если разница в процентных ставках, между первоначальной и текущей, очень велика.
Например, если у вас остались платежи на сумму 400 000 шекелей, а штраф за капитализацию составляет 45 000 шекелей- это означает, что вам нужно будет подать заявление на получение ипотеки на сумму 445 000 шекелей.
В итоге, обобщим резюме оптимизации ипотечного кредита:
В последние годы многие заемщики воспользовались низкими процентными ставками в экономике, чтобы рефинансировать ипотеку и сэкономить много денег.
Очень важно произвести точный расчет, который включает все расходы на оборот, проценты, ежемесячную стоимость погашения и срок погашения ипотеки.
Кроме того, если вы решили погасить ипотеку досрочно, подумайте, хотите ли вы продолжать выплачивать остаток по ссуде в соответствии с выплатами, которые вы заплатили до сих пор, и, таким образом, вы можете фактически сократить период ссуды, или, вы хотите уменьшить ежемесячный платеж и таким образом оставить срок кредита таким же, как он и был.
Также важно помнить, что если вы выберете вариант сокращения срока ипотеки и сохранения ежемесячного платежа, комиссия за досрочное погашение, взимаемая банком, будет рассчитана не только на уже выплаченную сумму, но и на непогашенный остаток по ипотеке.
Проверьте с нами , сколько вы сэкономите в течение всего срока действия ипотеки, какие расходы вам предстоят — открытие портфеля, закрытие ипотеки и многое другое, а затем посмотрите, сколько это денег вам сэкономит — и результат вас наверняка приятно удивит, потому, что это- очень большие деньги!